La loi PINEL, ça ne rapporte rien malgré la réduction d'impôts
Dernière mise à jour : 11 août 2022
Quand j'aborde l'investissement en loi PINEL avec mes clients, je suis souvent confrontée à plusieurs remarques et objections :
c'est une arnaque, car malgré la réduction d'impôts, on perd de l'argent
le conseiller que j'ai rencontré m'a dit que l'allais faire une opération "blanche" (effort d'épargne est de zéro)
c'est un investissement locatif peu rentable car les loyers sont plafonnés et le logement est plus cher
je vais revendre à perte, c'est arrivé à mon collègue qui m'a déconseillé d'investir
et bien d'autres encore !
Tout d'abord, il est important de savoir qu'un investissement demande toujours un effort d'épargne, il est aisé de comprendre que sans investissement, on ne gagne rien ! (et ce dans tous les domaines)
Un investissement en loi PINEL demande forcément un effort d'épargne, cela ne peut être une opération "blanche". Pour cela, il faut bien appréhender le mécanisme du "PINEL".
Prenons un exemple :
Achat du logement locatif d'une valeur de 200 000€. Loyer estimé : 550€/mois
Financement de la totalité, apport de 10 000€ (frais de notaire, garantie, dossier etc ..) sur 20 ans
(taux 2%, assurances 50/50).
Les charges à honorer :
Remboursement des mensualités du prêt pour l'achat du bien : 1 100€/mois
Charges de gestion locatives, assurances, taxe foncière : 20% du montant du loyer : 110€/mois
Les éventuels impôts fonciers: dans cette configuration , il n'y aura pas d'impôts sur les loyers sur les 9 premières années (grâce au mécanisme du déficit foncier).
Les recettes :
Le loyer : 550€/mois
La réduction d'impôts PINEL : 2% du prix du bien / an sur 9 ans soit : 333€/mois
L'effort d'épargne sera donc d'environ 260€/mois sur 9 ans.
En conclusion, cet investissement vous coûte 46 000€ sur 9 ans (apport + épargne mensuelle).
Mais alors, combien je gagne au final ?
En admettant qu'un logement neuf est plus cher à l'achat qu'un logement ancien (entre 20 et 25%), on part sur une revalorisation du logement de 1% par an pour être prudent : le capital obtenu en cas de revente à 9 ans (et de solde du prêt) est de : 98 000€.
Si l'on déduit votre effort d'épargne de 46 000€, vous avez réellement augmenté votre patrimoine de 52 000€. le Taux de rendement interne de cette opération (ou TRI) est de 10%.
En conclusion :
Quel placement aujourd'hui vous apporterait un rendement de 10% par an tout en étant peu risqué ? (l'immobilier étant la valeur refuge par excellence !)
... et pour ne pas revendre "à perte" votre investissement PINEL, lisez mon post dédié !
#Pinel#Impôts#Fiscalité#Rentabilité#Immobilier